38、无业青年张某（17 岁）用自己继承的钱，买了一套商品房（100 万元）。其父母主张买卖合同无效。出卖人房地产公司主张 买卖合同有效。房地产公司称自己是善意的相对人，因为张某看起来已有 30 岁。下列说法正确的是：（ ）A. 因张某以自有财产购房，他人无权干涉，故合同有效B. 合同无效，但房地产公司可主张善意取得所有权C. 因房地产公司为善意，因此合同有效D. 合同无效，且房地产公司不可主张善意取得所有权

考查要点：本题主要考查限制民事行为能力人订立合同的效力及善意取得制度的适用条件。

解题核心思路：

1. 判断合同效力：根据《民法典》第145条，限制民事行为能力人订立的合同需经法定代理人追认，未经追认的合同无效。但纯获利益或与其年龄、智力相适应的合同除外。
2. 分析善意取得的适用：善意取得需基于有效的合同交付，若合同无效，则物权变动的基础不存在，善意取得无法适用。

破题关键点：

• 合同无效的认定：购房属于重大财产处分行为，超出17岁未成年人的理解能力，需父母追认。父母主张无效即未追认，故合同无效。
• 善意取得的限制：房地产公司虽为善意，但合同无效导致物权变动无效，善意取得无法成立。

合同效力分析

1. 限制民事行为能力人订立合同的规则
   根据《民法典》第145条，限制民事行为能力人订立的合同未经法定代理人追认的，原则上无效。购房属于重大财产处分行为，远超17岁未成年人的认知水平，需父母追认。题目中父母主张合同无效，说明未追认，因此合同无效。

2. “自有财产”不影响合同效力
   张某用自有财产购房，但合同效力与财产来源无关，关键在于行为能力与法定代理人的追认。选项A错误。

善意取得的分析

1. 善意取得的前提条件
   善意取得要求：

   • 相对人为善意且支付合理对价；
   • 完成物权登记。
     但善意取得需以合同有效为前提。若合同无效，物权变动的基础不存在，善意取得无法适用。

2. 房地产公司的善意不改变合同无效
   房地产公司虽误判张某年龄，但合同无效导致物权无法通过善意取得转移。选项B、C均错误。