房地产置业投资项目的不确定性因素不包括( )。 A.购买价格 B.容积率及有关设计参数 C.空置率 D.运营费用 16、银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款、若该笔贷款的实际年利率为7.25%,则名义年利率是( )。 A.7.02% B.7.04% C.7.50% D.7.85% 17、银行为某家庭提供了一笔总额10万元、期限10年、年利率6%的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7%的还款方式,并在最后l个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式,该家庭在还贷期间,除最后1个月外,其他各月的月供负担减少了 ( )元。A. 137.5 B. 410.2 C. 432.2 D.452.2 18、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中,经营利润与营业外收支净额之和为( )。 A.利润总额 B.投资利润 C.税后利润 D.可分配利润 19、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元,流动资金为500万元,投资者的权益资本为2000万元,经营期内年平均利润总额为700万元,年平均税后利润为500万元,则项目的资本金利润率为( )。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D. 35.0% 20、某房地产开发项目的总开发成本为2600万元,竣工后的销售收入为4500万元,销售税金及附加为248万元,应缴纳的土地增值税为370万元,则该项目土地增值税后的开发成本利润率为( )。 A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6% 21、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营,其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元,各项成本费用为3.4万元,其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是( )。 利息备付率(Interest Coverage Ratio)也称已获利息倍数,是指项目在借款偿还期内各年可用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值。其表达式为: E. 1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 22、某房地产开发项目的占地面积为1万m2,容积率为1.5,如果房屋开发成本为3000元m2(按建筑面积计),预测能够以8000元/m2(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为( )元/m2。 A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 23、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中,错误的是( )。 A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计,得到净效益的 F. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程,然后加以统计处理 G. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 蒙特卡洛法主要用于解决不多于2~3个随机变量的风险 问题,而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题 24、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案,经测算,三个方案净现值的期望值分别为 甲=1500万元,E乙=1800万元,E丙=2200万元,净现值的标准差分别为δ甲=890万元,δ乙=910万元,δ丙=1200万元,则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是( )。 A.乙<丙<甲 B.甲<乙<丙 C.丙<甲<乙 D.乙<甲<丙 25、在酒店项目可行性研究阶段,用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资,属于( )。 单元估算法 单位指标估算法 概算指标法 工程量近似匡算法 26、在房地产开发投资中,属于财务费用的是( )。 A.折旧费 B.审计费 C.金融机构手续费 D.无形资产摊销费 27、在投资项目的财务报表中,出现在全投资现金流量表,而不出现在损益表中的项目是( )。 A.固定资产购置支出 B.企业所得税 C.固定资产折旧 D.贷款利息 28、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的 现金流量 清偿能力 资产与负债情况 D.资金盈余或短缺情况 29、房地产抵押贷款二级市场的发展,实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的( )。 A.分离 B.独立 C.对立 D.融合 30、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比,原因主要是( )。 A.商用房地产风险更高 B.商用房地产的收益更高 C.商用房地产的价值更高 商用房地产的增值潜力更大 31、建设贷款的还款资金来源,通常是销售收入或( )。 A.租金收入 B.土地出让收入 C.长期抵押贷款 D.净经营收入 32、银行对个人发放在房抵押贷款时,如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件,则会给银行带来( )。 A.操作风险 B.法律风险 C.信用风险 D.管理风险 33、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长,在租约中一般都要包括( )。 A.租金调整条款 B.代收代缴费用条款 装修费用条款 D.折让优惠条款 34、下列关于零售商业物业租金的表述中,错误的是( )。 A.设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果,激励其更好地管理物业 B.知名度大的主要租户,往往缴纳的单位面积租金较低,且租金调整的时间间隔较长 C.百分比租金的基数通常是年总营业额,或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D.营业额高但毛利水平较低的租户,其百分比租金的百分比 设置往往较高 35、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元,空置和收租损失为5%,经营费用为潜在毛收入的30%,抵押贷款还本付息为200万元,所得税和准备金共计120万元,则2006年的净经营收入为( )万元。 A.330 B.450 C.650 700 二、多项选择题(共15小题,每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的,得2分;错选或多选的,不得分,少选且选择正确的,每个选项得0.5分。) 1、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类,可以分为 ( )投资。 A.建筑安装工程 B.新建和扩建 C.设备与工器具购置 D.迁建和恢复 E.其他费用 2、从宏观上说,在进行房地产市场结构分析时,通常应分析( )。 A.物理结构 B.区域结构 C.产品结构 D.供求结构 总量结构 3、下列关于房地产市场周期循环的表述中,正确的有( )。 A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相 当的波动现象,且此现象重复发生 B.在房地产周期循环的最低点,空置率最高 C.房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D.在房地产周期循环的最高点,供给增长率等于需求增长率 E.在房地产周期循环中,价格(租金)和空置率通常是同向变动的 4、在下列房地产市场指标中,属于市场交易指标的有 ( )。 A.空置量 B.房地产价格指数 C.平均建设周期 D.吸纳率 E.失业率

A.137.5 B.410.2 C.432.2 D.452.2 18 、房地产开发企 业的利润可分为 4 个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为 ( ) 。 A. 利润总额 B. 投资利润 C. 税后利润 D. 可分配利润 19 、已知某房地产投资项目的购买投资为 5000 万元，流动资金为 500 万元，投资者的权益资本为 2000 万元，经营期内年平均利润总额为 700 万元，年平均税后利润为 500 万元，则项目的资本金利润率为 ( ) 。 A.10.0% B.14.0% C.25.0% D.35.0% 20 、某房地产开发项目的总开发成本为 2600 万元，竣工后的销售收入为 4500 万元，销售税金及附加为 248 万元，应缴纳的土地增值税为 370 万元，则该项目土地增值税后的开发成本利润率为 ( ) 。 A.45.05% B.49.31% C.5B.86% D.63.6% 21 40 10 4 5 3.4 1.5 4 ( ) A.1.07 B.1.47 C.2.07 D.3.33 22 、某房地产开发项目的占地面积为 1 万 m2 ，容积率为 1.5 ，如果房屋开发成本为 3000 元 m2( 按建筑面积计 ) ，预测能够以 8000 元 /m2( 按建筑面积计 ) 的销售价格实现全部销售则该项目实现盈亏平衡的最高土地 取得价格 ( 按占地面积计 ) 为 ( ) 元 /m2 。 A.3000 B.5000 C.7500 D.8000 23 、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是 ( ) 。 A. 解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的 概率分布 B. 蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理 C. 解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上 D. 蒙特卡洛法主要用于解决不多于 2 ～ 3 个随机变量的风险 问题，而解析法 能够分析更多个随机变量的风险问题 24 、某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为 E 甲 =1500 万元， E 乙 =1800 万元， E 丙 =2200 万元，净现值的标准差分别为 δ 甲 =890 万元， δ 乙 =910 万元， δ 丙 =1200 万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是 ( ) 。 A. 乙 < 丙 < 甲 B. 甲 < 乙 < 丙 C. 丙 < 甲 < 乙 D. 乙 < 甲 < 丙 25 、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于 ( ) 。 A. 单元估算法 B. 单位指标估算法 C. 概算指标法 D. 工程量近似匡算法 26 、在房地产开发投资中，属于财务费用的是 ( ) 。 A. 折旧费 B. 审计费 C. 金融机构手续费 D. 无形资产摊销费 27 、在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是 ( ) 。 A. 固定资产购置支出 B. 企业所得税 C. 固定资产折旧 D. 贷款利息 28 、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项 目的 ( ) 分析。 A. 现金流量 B. 清偿能力 C. 资产与负债情况 D. 资金盈余或短缺情况 29 、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的 ( ) 。 A. 分离 B. 独立 C. 对立 D. 融合 30 、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是 ( ) 。 A. 商用房地产风险更高 B. 商用房地产的收益更高 C. 商用房地产的价值更高 D . 商用房地产的增值潜力更大 31 、建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或 ( ) 。 A. 租金收入 B. 土地出让收入 C. 长期抵押贷款 D. 净经营收入 32 、银行对个人发放在房抵押贷款时，如果对借款人资质审查不严或放松贷款条件，则会给银行带来 ( ) 。 A. 操作风险 B. 法律风险 C. 信用风险 D. 管理风险 33 、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括 ( ) 。 A. 租金调整条款 B. 代收 代缴费用条款 C. 装修费用条款 D. 折让优惠条款 34 、下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是 ( ) 。 A. 设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业 B. 知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长 C. 百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的 D. 营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比 设置往往较高 35 、某写字楼 2006 年潜在毛租金收入为 10 00 万元，空置和收租损失为 5% ，经营费用为潜在毛收入的 30% ，抵押贷款还本付息为 200 万元，所得税和准备金共计 120 万元，则 2006 年的 净经营收入 为 ( ) 万元。 A.330 B.450 C.650 D.700 二、多项选择题 ( 共 15 小题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分 ; 错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。 ) 1 、固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为 ( ) 投资。 A. 建筑安装 工程 B. 新建和扩建 C. 设备与工器具购置 D. 迁建和恢复 E. 其他费用 2 、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析 ( ) 。 A. 物理结构 B. 区域结构 C. 产品结构 D. 供求结构 E. 总量结构 3 、下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有 ( ) 。 A. 房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相 当的波动现象，且此现象重复发生 B. 在房地产周期循环的最低点，空置率最高 C. 房地产周期循环的供求平衡点是长期均衡价格 D. 在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率 E. 在房地产周期循环中，价格 ( 租金 ) 和空置率通常是同向变动的 4 、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有 ( ) 。 A. 空置量 B. 房地产价格指数 C. 平均建设周期 D. 吸纳率 E. 失业率