习题 2 : 某房地产公司于 2005 年 1 月以有偿出让方式取得一块土地 50 年的使用权,并于 2007 年 1 月在此地块上建成一座框架结构的写字楼,经济耐用年限为 60 年,残值率为 0 。 评估基准日,该类建筑重置价格为每平方米 2 500 元。该建筑物占地面积为 1 000 平方米,建筑面积为 1 800 平方米,现用于出租,每年实收租金为 72 万元。另据调查,当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米 50 元,空置率为 10% ,每年需支付的管理费为年租金的 3% ,维修费为重置价格的 1.5% ,土地使用税及房产税为每建筑平方米 25 元,保险费为重置价格的 0.2% ,土地资本化率为 6% ,建筑物资本化率为 8% 。 要求:试根据以上资料评估该宗地 2008 年 1 月土地使用权的市场价值。

1 、选定评估方法 该宗房地产有经济收益,适宜采用收益法。 2 、计算总收益 总收益应该为客观收益而不是实际收益。 年总收益= 50×12×1800× ( 1 - 10 %) = 972000 (元) 3 、计算总费用 ( 1 )年管理费= 972000×3 %= 29160 (元) ( 2 )年维修费= 2500×1800×1.5 %= 67500 (元) ( 3 )年税金= 25×1800 = 45000 (元) ( 4 )年保险费= 2500×1800×0.2 %= 9000 (元) 年总费用=( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 ) = 29160+67500+45000+9000 = 150660 (元) 4 、计算房地产纯收益 年房地产纯收益=年总收益-年总费用 = 972000 - 150660 = 821340 (元) 5 、计算房屋纯收益 ( 1 )计算年折旧费。 ( 2 )计算房屋现值(假设房屋收益年期为无限年期): 房屋现值=房屋重置价-年折旧费 × 已使用年数 = 2500×1800 - 93750×1 = 4406250 (元) ( 3 )计算房屋纯收益: 房屋年纯收益=房屋现值 × 房屋资本化率 = 4406250×8 %= 352500 (元) 6 、计算土地纯收益 土地年纯收益=年房地产纯收益-房屋年纯收益 = 821340 - 352500 = 468840 (元) 7 、计算土地使用权价格 土地使用权在 2008 年 1 月的剩余使用年期为 50 - 3 = 47 (年)。 单价= 7308760/1000 = 7309 (元) 8 、评估结果:本宗土地使用权在 2008 年 1 月的土地使用权价格为 7308760 元,单价为每平方米 7309 元。