评估对象土地基本数据资料如下:评估对象土地为征用农地,面积为 500平方米。土地取得成本为230元/平方米,土地开发成本(包括管理费用)为 246元/平方米。土地开发 期为2年,第1年投入的开发费占总开发费的 3/4,第2年投入的开发费占总开发费的 1/4 ;银行基本建设贷款年利率为 8% (复利计息),土地开发的平均利润为 10%,营业税税率为5%,城市维护建设税税率为 7%,教育费附加为营业税的 3%、销售费用为开发后土地售价的3%。评估要求:计算评估对象土地开发后的市场价值。

本题考查土地开发后市场价值的计算，解题思路是先分别计算土地取得成本、土地开发成本、投资利息、开发利润、营业税及附加、销售费用，最后将这些费用相加得到土地价值，再计算土地单价。

1. 计算土地取得成本
   根据公式$土地取得成本 = 面积\times土地取得成本单价$，已知面积为$500$平方米，土地取得成本单价为$230$元/平方米，可得：
   $土地取得成本 = 500\times230 = 115000$（元）

2. 计算土地开发成本
   同样根据公式$土地开发成本 = 面积\times土地开发成本单价$，已知面积为$500$平方米，土地开发成本单价为$246$元/平方米，可得：
   $土地开发成本 = 500\times246 = 123000$（元）

3. 计算投资利息

   • 土地取得费的计息期为$2$年，根据复利利息公式$利息 = 本金\times(1 + 年利率)^{计息期}-本金$，可得土地取得费利息为：
     $115000\times(1 + 8\%)^{2}-115000 = 115000\times(1 + 0.08)^{2}-115000 = 115000\times1.1664 - 115000 = 19136$（元）
   • 土地开发费为分段均匀投入，第$1$年投入的开发费占总开发费的$\frac{3}{4}$，第$2$年投入的开发费占总开发费的$\frac{1}{4}$，则土地开发费利息为：
     $123000\times(1 + 8\%)^{1}-123000 + 123000\times8\%\times(1 + 8\%)^{1}-123000 = 123000\times(1 + 0.08) - 123000 + 123000\times0.08\times(1 + 0.08) - 123000 = 123000\times1.08 - 123000 + 123000\times0.08\times1.08 - 123000 = 11289 + 1206 = 12495$（元）
   • 总投资利息为土地取得费利息与土地开发费利息之和，即：
     $总投资利息 = 19136 + 12495 = 31631$（元）

4. 计算开发利润
   根据公式$开发利润 = (土地取得成本 + 土地开发成本)\times平均利润率$，已知土地取得成本为$115000$元，土地开发成本为$123000$元，平均利润率为$10\%$，可得：
   $开发利润 = (115000 + 123000)\times10\% = 23800$（元）

5. 计算营业税及附加

   • 营业税$= (土地取得成本 + 土地开发成本 + 投资利息 + 开发利润)\times营业税税率$，已知土地取得成本为$115000$元，土地开发成本为$123000$元，投资利息为$31631$元，开发利润为$23800$元，营业税税率为$5\%$，可得：
     $营业税 = (115000 + 123000 + 31631 + 23800)\times5\% = 15444$（元）
   • 城市维护建设税$= 营业税\times城市维护建设税税率$，已知营业税为$15444$元，城市维护建设税税率为$7\%$，可得：
     $城市维护建设税 = 15444\times7\% = 1081$（元）
   • 教育费附加$= 营业税\times教育费附加税率$，已知营业税为$15444$元，教育费附加税率为$3\%$，可得：
     $教育费附加 = 15444\times3\% = 463$（元）
   • 营业税及附加合计为：
     $营业税及附加合计 = 15444 + 1081 + 463 = 16988$（元）

6. 计算销售费用
   根据公式$销售费用 = (土地取得成本 + 土地开发成本 + 投资利息 + 开发利润 + 营业税及附加)\times销售费用率$，已知土地取得成本为$115000$元，土地开发成本为$123000$元，投资利息为$31631$元，开发利润为$23800$元，营业税及附加为$16988$元，销售费用率为$3\%$，可得：
   $销售费用 = (115000 + 123000 + 31631 + 23800 + 16988)\times3\% = 9313$（元）

7. 计算土地价值
   土地价值为土地取得成本、土地开发成本、投资利息、开发利润、营业税及附加、销售费用之和，即：
   $土地价值 = 115000 + 123000 + 31631 + 23800 + 16988 + 9313 = 319732$（元）

8. 计算土地单价
   根据公式$土地单价 = 土地价值\div面积$，已知土地价值为$319732$元，面积为$500$平方米，可得：
   $土地单价 = 319732\div500 = 639.464\approx639$（元/平方米）