有一待估宗地需评估，现收集到与待估宗地条件类似的四宗土地A、B、C、D的具体情况如下：成交价交易时间交易情况区域因素容积率剩余年限个别因素宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7%01.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交价的单位为：元/平方米，该城市地价指数如下表：时间199920002001200220032004指数100107110108113115另据调查，该市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在 1-1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3%。该类土地的折现率为8%。表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格，负号表示低于正常交易价格，对于区域因素，个别因素的修正，都是案例宗地与待估宗地比较，表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于待估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，回答下列问题:（1） 为什么要进行交易情况修正？（2） 在上述可比案例，已知有一个是收购邻近房地产，一个是急于出售，根据表中提供的信息，请问这两种情况分别应该是A、B、C、D中的哪一个？（3） 根据所提供条件，评估该宗土地2004年8月1日的价值。（若需计算平均值，为简化计算，要求用算术平均值）

1、房地产的自然和经济特性，决定了房地产市场不能成为完全竞争市场，而是一个不完全竞争市场。在房地产市场上，房地产价格的形成往往具有个别性，因此运用市场法进行房地产评估，需要对选取的交易实例进行交易情况修正，将交易中由于个别因素所产生的价格偏差予以剔除，使其成为正常价格。房地产交易中的特殊情况较为复杂，主要有以下几种：
（1）有特殊利害关系的经济主体间的交易，如亲友之间、有利害关系的公司之间、公司与本单位职工之间，通常都会以低于市价的价格进行交易；
（2）交易时有特别的动机，这以急于脱售或急于购买最为典型。如有人为了扩大经营面积，收买邻近的建筑用地，往往会使交易价格抬高。
（3）买方或卖方不了解市场行情，往往使房地产交易价格偏高或偏低。
（4）其他特殊交易的情形。如契税本应由买方负担，却转嫁给了卖方。
（5）特殊的交易方式。如拍卖、招标等。
分析了交易情况的特殊性，就要将特殊情况的交易修正到正常交易。通过交易情况修正，即将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格。
2、在上述可比案例中，B是收购邻近房地产，因为交易情况需要修正7%，说明其交易价格较正常交易价格高，D是急于出售房地产，因为交易情况需要修正-5%，说明其交易价格较正常交易价格低。
3、容积率修正，建立容积率地价指数表。

容积率	1.0	1.1	1.2	1.3	1.4	1.5	1.6
地价 指数	100	105	110	115	120	125 =100+100×5%［（1.5－1）/0.1］	128 =125+100×3%［（1.6－1.5）/0.1］

4、土地使用权年限因素修正。
除交易实例B与待评估地块的剩余使用年限相同外，交易实例A、C和D均需作使用年限因素修正．修正系数计算如下
交易实例A及C使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－38］=0.9517
D使用年限修正系数：［1－（1+8%）－30］/［1－（1+8%）－35］=0.9659
5、案例修正计算

成交价	交易时间		交易情况	区域因素		容积率	剩余年限	个别因素		评估值
A．690×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517	×	100	=713.86
	110		100		102		100		99
B．700×	115	×	100	×	100	×	105	×	1	×	100	=717.47
	107		107		100		105		98
C．730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9517		100	=674.07
	108		100		97		120		99
D．730×	115	×	100	×	100	×	105	×	0.9659	×	100		=712.98
	113		95		103		100		108

6、评估结果
案例C的值为异常值，应予剔除。其他结果较为接近，取其平均值作为评估结果。
因此，待估宗地的评估值为：
＝（713.86+717.47+712.98） ÷3＝714.77（元/平方米）。